Ventilation terrain/constructions : à la recherche de la bonne méthode

Cet article de la Revue de Droit Fiscal n°28 revient sur ces décisions et les suites qui leur ont été données, notamment par les associations d’experts immobiliers, pour proposer quelques solutions d’application.

Études – Généralités

Ventilation terrain/constructions : à la recherche de la bonne méthode

François Lugand,
avocat associé, Arsene Taxand
Pierre Lucas,
avocat, Arsene Taxand

Pour les entreprises, notamment immobilières, la ventilation du coût d’acquisition d’un immeuble entre terrain et constructions est un enjeu majeur. En effet, il conditionne en grande partie la méthode d’amortissement des actifs immobiliers, le terrain étant par nature non amortissable. C’est donc tout le profil d’imposition de leur actif qui est en question. Si les cas soumis au contentieux étaient peu nombreux, reflétant une relative stabilité des pratiques des entreprises et peu de contestations de l’administration fiscale, deux affaires récemment jugées par le Conseil d’État sur ce thème semblent soulever plus de doutes que de réponses.

1 – L’acquisition d’un ensemble immobilier entraîne une multitude de décisions de gestion.

Parmi celles-ci, l’affectation de la valeur entre le terrain et les constructions est l’une des plus structurantes sur les plans tant comptable que financier et fiscal. En effet, le terrain présente un caractère non amortissable contrairement aux constructions, ce qui a un impact évident sur l’imposition de la société propriétaire de l’immeuble et requiert toute son attention.

Cependant, l’appréhension de l’amortissement ne doit pas être la seule motivation de l’affectation de la valeur à l’un ou l’autre des composants de l’ensemble immobilier. La ventilation doit refléter la réalité économique de l’actif. Un terrain situé dans un milieu urbain dense aura toujours plus de valeur qu’une friche industrielle.Un actif loué aura toujours plus de valeur qu’un actif vacant. L’intensité du débat résulte, notamment, dans cette divergence entre d’une part la compréhension économique que fait l’investisseur d’un ensemble immobilier et d’autre part la réalité physique à proprement parler de l’actif, justifiant sa dépréciation au fil du temps. Par ailleurs, un tel exercice peut vite s’avérer complexe dès lors que de nombreux coûts composent le prix d’acquisition d’un immeuble (diverses taxes, honoraires, assurances, frais financiers, dépollution, etc.) et devraient être affectés aux terrains ou aux constructions sans qu’il existe de règles très précises sur ce sujet.

En l’absence de textes fiscaux ou comptables proposant une méthode claire,la ventilation procède d’une véritable décision de gestion prise in concreto selon l’actif, sa localisation, sa vétusté, etc. L’Administration ne donne aucune consigne ou précision et va également dans le sens de l’appréciation au cas par cas puisqu’elle précise au BOFiP que « la répartition du prix de revient global entre le sol et l’élévation doit être effectuée d’après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier ».

C’est dans ce contexte relativement libéral que sont intervenus deux arrêts du Conseil d’État du 15 février 2016 3 proposant une méthode fiscale de détermination de la valeur des terrains. Cette jurisprudence tant par son caractère inédit que sa portée a provoqué un certain émoi au sein des différentes organisations professionnelles d’experts en évaluation immobilière. C’est donc en réaction à ces arrêts que l’une d’elles, l’AFREXIM (l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière) a publié le 15 novembre 2016 une note sur ce sujet, reproduite en annexe au présent article, tâchant de donner sa position sur les méthodes de ventilation les plus pertinentes à retenir, tout en soulignant les limites de l’approche du Conseil d’État. Toutefois, il ne faut pas y voir selon nous une contradiction, mais bien plus un complément méthodologique.

REVUE DE DROIT FISCAL N° 28. 13 JUILLET 2017

 

 

 

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