EXTRAIT DE LA REVUE LA SEMAINE JURIDIQUE – NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE – N° 51-52 – 21 DÉCEMBRE 2018

Loi Élan : incidences sur les contrats de vente d’immeubles existants et à construire

Étude rédigée par : Gwenaëlle Durand-Pasquier, professeur à l’université de Rennes 1, membre de l’IODE (UMR CNRS 6262)

1 – L’image dissimulée dans l’image, la technique fut bien connue des peintres surréalistes. La silhouette de Gala regardant la mer n’apparaît qu’à condition de prendre un peu de recul ; l’oeil ne décelant aux premiers abords, de l’oeuvre sublime de Dalí, que des points de couleurs, éparses, dessinant vaguement les contours du portrait de Lincoln. Peut-être dès lors que le recul n’est point encore suffisant s’agissant de la toute nouvelle loi Élan, adoptée le 24 novembre dernier. Car si dans l’ensemble les contours du texte renvoient bien au thème du logement, l’on avoue peiner quelque peu à en déceler la philosophie profonde. Il faut dire qu’il s’agit d’un exemple supplémentaire de ces lois « fleuve ». Le projet initial comptait 65 articles, distribués déjà selon quatre objectifs : construire plus, mieux et moins cher, accompagner l’évolution du secteur du logement social, répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale, tout en améliorant le cadre de vie. Puis l’Assemblée nationale a adopté 401 amendements en commission et 339 en séance publique, portant l’ensemble à 180 articles. Le Sénat retint, quant à lui, 434 amendements en commission et 188 en séance publique, conduisant un temps à totaliser 283 articles. Passée à un texte définitif dénombrant 234 dispositions, la loi Élan se compose dès lors finalement d’une multitude de dispositions éparses.

Nombre de mesures nouvelles de la loi Élan intéressent l’information des acquéreurs. A priori, le mouvement d’ensemble tend plutôt vers une complexification supplémentaire du droit de la vente, tant ces documents nouveaux s’ajoutent à une liste parfois déjà pléthorique. Sur bien des points, la lettre de la loi se montre maladroite, ajoutant à la difficulté. Pour autant, derrière cette complexité, quelques éléments de simplification se laissent aussi entrevoir. Une série de mesures concerne ensuite d’avantage les actes enfermant une opération de construction. L’absence de réflexion d’ensemble laisse percevoir, en pratique, quelques risques de complications, liées notamment à l’imbrication des textes.

2 – Par petites touches, le texte essaime ainsi points de réforme et nouveautés en contentieux de l’urbanisme, droit de l’aménagement, des sociétés, des baux, classiques ou constitutifs de droits réels, des contrats de construction de maison individuelle, de la transaction immobilière, du logement social, des normes de construction, de la copropriété, relatifs aux bâtiments historiques comme à la lutte contre les marchands de sommeil, aux garanties d’achèvement ou encore à la vente en l’état futur d’achèvement… D’ailleurs, même sur les contours du texte, le Conseil constitutionnel est venu rectifier le trait initialement fixé par le législateur. Validant les mesures sur lesquelles ils avaient été saisis (loi Littoral et accessibilité), les sages de la Rue Montpensier ont en effet, en revanche, censuré d’office 20 articles, considérés, précisément, comme des cavaliers législatifs.

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AUTEUR(S) : Conseil scientifique : Ch. Blanchard, H. Bosse-Platière, C. Brenner, G. Durand-Pasquier, M. Julienne, L. Leveneur, M. Mekki, P. Murat, S. Piedelièvre, Ph. Pierre, F. Terré. Comité d’experts : D. Boulanger, M.-F. Zampiero Bouquemont, E. Clerget, F. Collard