EXTRAIT DE LA REVUE LA SEMAINE JURIDIQUE – ÉDITION ADMINISTRATIONS ET COLLECTIVITÉS TERRITORIALES N° 3. 21 JANVIER 2019
Un nouvel Élan pour le logement social
Étude rédigée par :
Lucie Cochet, avocat, Fiducial Legal By Lamy et Michaël Karpenschif, professeur de droit public et avocat associé Fiducial Legal By Lamy
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 « portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique » comporte un important volet ayant trait au logement social entre contraintes et opportunités nouvelles pour les organismes d’habitations à loyer modéré. Si les dispositions tendant à la restructuration des organismes à l’horizon du 1er janvier 2021 sont celles dont les conséquences immédiates apparaissent les plus évidentes, le texte de loi contient également de nombreuses dispositions tendant à une réforme en profondeur des conditions d’activité des acteurs du logement social.
1 – Les organismes d’habitations à loyer modéré (ci-après « organismes HLM ») constituent une catégorie hétérogène faisant se côtoyer des établissements publics, des sociétés anonymes, des sociétés relevant du statut de la coopération, mais aussi, bien qu’elles ne soient pas directement qualifiées d’organismes HLM par l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux (ci-après « SEMHLM »).Cette pluralité des organismes de logement social (OLS) illustre à merveille les particularismes juridiques de ces entités que l’on retrouve dans les financements publics auxquels ils peuvent prétendre, leur fiscalité, leur règle de fonctionnement, leur gouvernance, jusqu’aux statuts même de leurs personnels.
2 – Cette incroyable diversité n’est toutefois plus considérée comme une richesse, mais comme le signe d’un éparpillement des compétences et des moyens (les études démontrant que l’autofinancement des HLM est fonction du nombre de logements gérés, les capitaux propres augmentant également en fonction de la taille des OLS) qui n’est plus compatible avec les enjeux du logement du social au XXIe siècle.
3 – Acteurs clefs de la politique du logement en France, ces OLS s’inscrivent donc depuis plusieurs années dans une logique de regroupement et de mutualisation pour faire face à une pression financière croissante.Les effets des contraintes financières conjoncturelles ont d’ailleurs été amplifiés par une récente réforme budgétaire opérée principalement par l’article 126 de la loi de finances 2018 1 relatif à la réduction de loyer de solidarité (RLS) et au calcul de l’aide personnalisée au logement (APL).Or, cette évolution législative a eu des conséquences financières importantes sur les acteurs du logement social en resserrant les fonds propres mobilisables des OLS et en limitant ainsi leur capacité d’investissement.
LA SEMAINE JURIDIQUE – ADMINISTRATIONS ET COLLECTIVITÉS TERRITORIALES
La revue des acteurs publics
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AUTEUR(S) : Hélène Pauliat, Didier Jean-Pierre, Florian Linditch, Philippe Billet et Michaël Karpenschif.