Dossier
ACTES PRATIQUES & STRATÉGIE PATRIMONIALE – REVUE TRIMESTRIELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR – JUILLET-AOÛT-SEPTEMBRE 2016
Vente immobilière en viager
Aspects théoriques et pratiques
1. – L’ALÉA
A. – Espérance de vie du crédirentier
B. – Revenus de l’immeuble
C. – Aléa et rente temporaire
2. – LA DÉTERMINATION DE LA RENTE
A. – La valeur vénale
B. – Le droit d’usage et d’habitation
C. – La valeur économique
D. – Le bouquet
E. – La rente
3. – EXERCICES PRATIQUES
A. – Cas pratique : Viager libre
1° Simulation bouquet 0 ³
2° Simulation bouquet 50 000 ³
B. – Cas pratique : Viager occupé
C. – L’indexation annuelle
D. – Majoration de la rente en cas de libération anticipée
4. – OBSERVATIONS SUR LA MÉTHODE DE CALCUL DE LA RENTE VIAGÈRE
1 – La vente immobilière « en viager » est de plus en plus souvent proposée pour répondre aux besoins de vie des personnes âgées, qui ne disposent que de revenus limités, avec un patrimoine modeste, consistant essentiellement dans l’immeuble d’habitation qu’elles occupent. La vente de l’immeuble contre une rente viagère leur permettrait de se procurer des ressources supplémentaires, nécessaires pour conserver une qualité de vie jusqu’au bout.
2 – La vente immobilière en viager recouvre deux contrats distincts, qui se combinent, donnant à l’opération un régime juridique, original et complexe, qu’il y a lieu de bien observer au départ 1. Ainsi, il s’agit d’une vente d’immeuble, devant obéir en tous points au droit commun de la vente d’immeuble (C. civ., art. 1582 à 1701), règles concernant le consentement et la capacité des parties, l’objet du contrat, le transfert de propriété, la vente pouvant être consentie en pleine propriété, en nue-propriété, comporter une réserve de droit d’usage et d’habitation 2, la forme requise et la publicité. Elle donne lieu, classiquement, aux garanties inhérentes à la vente immobilière.
3 – C’est aussi un contrat de rente viagère, aléatoire (C. civ., art. 1968 à 1983). L’acquéreur s’engage à verser, pour acquitter tout ou partie du prix convenu 3, une rente viagère au vendeur crédirentier, éventuellement à un tiers (C. civ., art. 1973), plusieurs crédirentiers pouvant être créanciers de la rente, concomitamment, ou, plus souvent successivement (C. civ., art. 1972).
4 – Le caractère aléatoire, fondamental, de l’opération est pour chacune des parties. La durée de vie du vendeur, naturellement incertaine, ne lui permet pas de savoir si, par la perception des arrérages, il recevra finalement la valeur de l’immeuble qu’il cède. Elle peut être longue, elle peut être courte. De son côté, l’acquéreur débirentier s’engage à verser la rente pour une durée indéterminée, peut-être brève, le rendant gagnant, peut-être longue, fort longue, le rendant perdant, par rapport à la valeur de l’immeuble qu’il acquiert de la sorte 4. Pour les deux parties, la vente en viager comporte une chance de gain ou de perte.
5 – Cette originalité intrinsèque conduit à observer deux aspects particuliers de la vente en viager : l’aléa qui caractérise cette forme de vente, et la détermination de la rente, son calcul, ce que la loi dénomme le taux, laissant d’ailleurs aux parties une pleine liberté pour le fixer (C.civ., art. art 1976). Sur ce point, les praticiens ont élaboré des méthodes de calcul, qu’il y a lieu de connaître pour en convenir dans le contrat de vente immobilière en viager.
ACTES PRATIQUES & STRATÉGIE PATRIMONIALE – REVUE TRIMESTRIELLE LEXISNEXIS JURISCLASSEUR – JUILLET-AOÛT-SEPTEMBRE 2016
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