Extrait de la Revue : La Semaine Juridique – Notariale et Immobilière n°6-7
IMMOBILIER
La présente chronique rédigée par Stéphane Piédelièvre, professeur à l’université de Paris 12, couvre les principales décisions rendues lors de l’année 2016. La jurisprudence démontre la persistance du contentieux sur la responsabilité des diagnostiqueurs et autres mesureurs. Peu à peu les difficultés liées au droit de rétractation sont révolues. Les opérations de crédit suscitent toujours autant de difficultés.
1. Les avant-contrats
A. – Règles générales applicables aux avant contrats
1° Droit de rétractation et terrain à bâtir 1 – Le domaine d’application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation suscite certaines difficultés que la jurisprudence résout peu à peu. Par un arrêt du 4 février 2016, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur l’applicationde la vente d’un terrain à bâtir (Cass.3e civ., 4 févr. 2016, n° 15-11.140 : JurisData n° 2016-001567 ; JCP N 2016, n° 25,1205, note D. Boulanger ; JCP N 2016, n° 37, 1271, note G. Durand-Pasquier ; JCP G 2016, 707, G. Loiseau ; Constr.-urb.2016, comm. 45, note Ch. Sizaire).
En l’espèce, par un acte notarié, une société B. avait consenti une promesse unilatérale de vente d’un terrain à bâtir à M. et Mme X., sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire une maison à usage d’habitation et d’un prêt. La vente n’ayant pas été régularisée, la société B. avait assigné en paiement de l’indemnité d’immobilisation M. et Mme X.qui avaient soutenu que la promesse unilatérale de vente était nulle, faute de leur avoir été notifiée conformément aux dispositions de l’article L. 271-1. Pour déclarer nulle la promesse unilatérale de vente, la Cour d’appel avait considéré que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d’habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse et qu’elle était entrée dans le champ contractuel et qu’il se déduisait de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable.
La Cour de cassation censure cette décision aux motifs « que la promesse ne portait que sur la vente d’un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage
d’habitation ». Cette décision du 4 février 2016 clarifie la notion de destination du bien immobilier au sens de l’article L. 271-1. On pouvait hésiter entre une conception subjective et une conception objective. La première permettait de tenir compte des intentions exprimées par le candidat acquéreur dans l’avant-contrat. À partir du moment où il avait exprimé son intention d’édifier un immeuble à usage d’habitation, il bénéficie d’un délai de rétractation. La seconde part d’une constatation purement matérielle, à savoir qu’un terrain nu ne comprend pas d’immeuble à usage d’habitation, ce qui exclut le jeu du délai de rétractation.
Une telle conception objective consacrée par le présent arrêt présente l’avantage de la simplicité. Elle mérite d’être approuvée, même si cela revient à gommer une intention déclarée par l’une des parties et connue de l’autre. L’article L. 271-1 instituant un mécanisme dérogatoire par rapport au droit commun des contrats, il ne doit pas être étendu au delà des termes prévus par le législateur.
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LA SEMAINE JURIDIQUE – NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE – N°6-7 – 10 FÉVRIER 2016
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