Fonds de commerce : location-gérance consentie par le preneur sans respect des conditions : déchéance du droit au renouvellement du bail
Le preneur à bail d’un local donne le fonds de commerce en location-gérance. Le bailleur délivre au preneur deux congés avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d’éviction en invoquant l’absence d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance pendant deux années au moins. Le locataire assigne la bailleresse en contestation des congés.
La cour d’appel (CA Pau, 10 janv. 2017, n° 16/01761) dit que les motifs des congés portant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ne sont pas justifiés et que le bailleur est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. Elle retient que si la locataire a donné le fonds de commerce en location-gérance sans l’avoir préalablement exploité pendant deux années au moins, contrevenant ainsi aux dispositions de l’article L. 144-3 du Code de commerce, cette faute, qui existe dans ses rapports contractuels avec le locataire-gérant, peut entraîner la nullité du contrat, mais ne constitue pas un motif grave et légitime privatif d’une indemnité d’éviction dès lors que la bailleresse ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle lui cause sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil.
L’arrêt d’appel est cassé. Le contrat de location-gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur, qui n’ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d’une nullité absolue et la déchéance du droit à renouvellement du bail, prévue par l’article L. 144-10 du Code de commerce, est encourue dès lors que le preneur consent un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue à l’alinéa 1 du même texte. La cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 144-3 et L. 144-10 du Code de commerce.
Source : Cass. 1re civ., 22 mars 2018, n° 17-15.830, F-P+B
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