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Bail commercial : cession du bail au profit du bailleur – sort des créances antérieurs et conséquences de la confusion des qualités de propriétaire et de preneur

En l’espèce, des bailleurs, qui avaient donné des locaux à bail commercial aux preneurs, lesquels ont cédé leur fonds de commerce à une société, ont acquis le fonds de cette société. Ils ont assigné les preneurs, en leur qualité de garants solidaires de la société, en paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité pour dégradations des lieux commises par cette société.

La cour d’appel rejette ces demandes. En effet, selon la cour, du fait de l’acquisition par les bailleurs du fonds de commerce exploité qu’ils lui louaient, les qualités de créancier et de débiteur se sont trouvées réunies en leur personne opérant une confusion de droit qui a éteint leur créance au titre du bail.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation qui retient, d’une part, que la dette de loyers échus avant la cession du bail n’est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire, de sorte que celui-ci ne réunit pas sur sa personne les qualités de débiteur et de créancier de cette obligation, et, d’autre part, que la cession du bail au profit du bailleur a eu pour effet d’opérer son extinction, par la confusion des qualités de propriétaire et de preneur, de sorte que l’obligation de remise en état des lieux loués, à laquelle était tenu le dernier titulaire du bail, n’a pas été transmise au cessionnaire bailleur qui en demeure créancier.

Source : Cass. 3e civ., 30 nov. 2017, n° 16-23.498, FP-P+B+I

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