EXTRAIT DE LA REVUE LOYERS ET COPROPRIÉTÉ-N° 4 – AVRIL 2020
Étude
De l’impossibilité de réunir une assemblée générale de copropriétaires. Une incidence du covid-19 en copropriété
Christelle COUTANT-LAPALUS, maître de conférences en droit privé, HDR, université de Bourgogne, membre du CREDESPO
Résumé sur épreuves
1 – Chaque année entre avril et juin, se tiennent environ 170 000 assemblées générales de copropriétaires. Compte tenu de la situation liée au Covid-19, celles-ci ne pourront pas se dérouler cette année. Or, jusqu’au 1er juin 2020, sauf à ce que la date d’entrée en vigueur de la réforme du droit de la copropriété ne soit reportée en raison des circonstances exceptionnelles que connaît la France, la seule possibilité de prendre des décisions régulières en copropriété réside dans le vote d’une résolution lors d’une assemblée générale. Après cette date, des dérogations instaurées pour les petites copropriétés deviendront effectives.
L’assemblée générale des copropriétaires est donc aujourd’hui l’unique organe de décision de la personne morale qu’est le syndicat des copropriétaires. Les juges rappellent régulièrement que toute volonté des copropriétaires exprimée, même à l’unanimité, en dehors d’une telle assemblée valablement convoquée et régulièrement tenue ne produit pas d’effet juridique.
2 – L’importance du sujet est telle, que le législateur s’en est saisi dans le cadre de la loi n° 2020– du 30 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19. L’article 7 j) de cette loi autorise le gouvernement à prendre dans un délai de trois mois à compter de sa publication toute mesure pouvant entrer en vigueur dès le 12 mars 2020 visant à adapter le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunir des assemblées générales de copropriétaires. Cette ordonnance n° 2020-304 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété a été prise le 25 mars 2020. Il est dès lors apparu intéressant de mesurer les conséquences de l’impossibilité de réunir certaines assemblées générales de copropriétaires et donc d’exposer les maux (1), avant d’analyser les outils permettant de résoudre ces difficultés et ainsi d’analyser les remèdes (2).
Loyers et copropriété
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AUTEUR(S) : Joël Monéger, Philippe-Hubert Brault, Emmanuelle Chavance, Christelle Coutant-Lapalus, Agnès Lebatteux, Béatrice Vial-Pedroletti