Extrait de la revue D.O Actualité

Le démembrement de l’immobilier d’entreprise

Serge Anouchian, expert-comptable, commissaire aux comptes, D.E.S de Gestion de Patrimoine

1. Le démembrement de propriété, technique ancestrale s’il en est, a fait couler beaucoup d’encre, a contribué à de nombreuses décisions de jurisprudence, notamment en matière d’abus de droit, et a contraint le législateur à intervenir par une loi de finances rectificative en 2012 dont le titre évocateur était la lutte contre la fraude fiscale.
2. Après avoir rappelé brièvement l’enjeu de l’utilisation de la technique du démembrement dans la détention de l’immobilier d’entreprise (V. § 3) nous nous attacherons à rappeler les grands principes juridiques, et les conséquences fiscales de l’utilisation de la technique du démembrement (V. § 11) pour pouvoir évoquer en toute efficacité, le bien-fondé de l’utilisation de cette stratégie dans la détention de l’immobilier d’entreprise (V. § 30).
Une dernière partie sera consacrée à toutes les précautions à prendre afin notamment d’éviter la menace de l’acte anormal de gestion ou les foudres de l’abus de droit (V. § 55).

Le démembrement de la détention de l’immobilier d’entreprise : pourquoi ?

3. La location d’un immeuble nu, que ce soit en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, est assujetti sur le plan fiscal au régime des revenus fonciers.
Le revenu foncier est déterminé par la différence entre les recettes (en général le loyer) et les charges générées par l’immeuble (frais d’entretien, frais de location, impôts locaux et intérêts d’emprunts liés à l’acquisition de l’immeuble).
Ce revenu est ensuite taxé au taux marginal de l’impôt sur le revenu, augmenté des contributions sociales, ce qui veut dire qu’aujourd’hui, un contribuable imposé sur la dernière tranche du barème de 45 % se voit imposer au total sur un montant global de 60,5 %. Encore faut-il ajouter à ce montant, les conséquences de l’ISF lorsque le redevable y est assujetti.

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D.O Actualité  N° 35 2017 © LexisNexis SA