EXTRAIT DE LA REVUE LOYERS ET COPROPRIÉTÉ – N° 2 – FÉVRIER 2019 –

Panorama d’ensemble de l’impact de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ÉLAN sur le droit de la copropriété

Agnès LEBATTEUX, avocat au barreau de Paris, professeur à l’ICH

1 – Les dispositions de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ÉLAN (loi portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique) en matière de copropriété présentent la caractéristique assez surprenante d’être bicéphale. En effet, cette même loi prévoit une habilitation du Gouvernement pour légiférer par voie d’ordonnance, et procéder à une réforme approfondie du statut la loi du 10 juillet 1965 et à sa codification,mais également de nouvelles dispositions qui anticipent, en grande partie, sur le projet de réforme ainsi confié au gouvernement.

2 – Cette surprenante particularité s’explique par la genèse du texte. C’est pourquoi, pour dresser un panorama exhaustif des dispositions applicables en matière de copropriété issues de cette loi, il convient de distinguer, d’une part, l’habilitation accordée au Gouvernement et, d’autre part, les diverses modifications législatives essentiellement issues des amendements du Sénat.

1- Habilitation du Gouvernement pour légiférer par voie d’ordonnance

3 – La loi ÉLAN porte peut-être en germe le statut de la copropriété du XXIe siècle.

4 – En effet, l’article 215 de cette loi habilite le Gouvernement, à procéder par voie d’ordonnance à une véritable refonte du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Cette habilitation se décompose en deux parties :

• une première ordonnance, la plus ambitieuse, et pour laquelle il est donné au Gouvernement un délai de 12 mois, aura pour objet « les mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, destinées à :
  1° Redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
  des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés, d’autre part ;
  2° Clarifier,moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation
  et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic » ;
• une seconde ordonnance, qui devra être adoptée dans un délai de 24 mois suivant la promulgation de la loi portera codification du statut de la copropriété, puisque le gouvernement est autorisé « à procéder par voie d’ordonnance à l’adoption de la partie législative d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété. Le Gouvernement peut, à ce titre, apporter les modifications qui seraient rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence rédactionnelle des textes ainsi rassemblés, harmoniser l’état du droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions devenues sans objet ».

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AUTEUR(S) : Joël Monéger, Philippe-Hubert Brault, Emmanuelle Chavance, Christelle Coutant-Lapalus, Agnès Lebatteux, Béatrice Vial-Pedroletti