EXTRAIT DE LA SEMAINE JURIDIQUE – NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE – N° 46 – 19 NOVEMBRE 2021

Étude rédigée par : Éric Simon-Michel, notaire associé, Notaires Presqu’île Associés (NPA), La Baule

L’ordonnance du 15 septembre 2021 supprime les privilèges immobiliers spéciaux et les remplace par des hypothèques légales spéciales. Les privilèges du vendeur, du prêteur de deniers et du copartageant tirent leur révérence pour laisser place désormais aux hypothèques légales du vendeur, du prêteur de deniers, et du copartageant. Cette importante modification qui entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2022 conduit à s’interroger sur les raisons qui ont pu mener à cette métamorphose et sur les conséquences que celle-ci pourra entraîner.

1 – C’est un constat qui est souvent fait que le temps n’a pas la même emprise sur tous. Certains restent fringants et conservent une mine éclatante malgré le poids des années, tandis que d’autres portent sur leurs visages fanés et leurs épaules avachies les outrages que le temps leur a infligés. C’est une impression similaire qui s’offre à nos yeux lorsque l’on parcourt la liste des privilèges immobiliers spéciaux contenue dans l’article 2374 du Code civil.
À côté des illustres privilèges que sont le privilège du vendeur, du prêteur de deniers ou du copartageant, qui ont conservé une insolente modernité malgré la patine du temps, on trouve des privilèges tels que le privilège des architectes et entrepreneurs, ou encore le privilège du prêteur de deniers pour payer les ouvriers, qui font bien pâle figure dans leur état de momification avancé.
2 – L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021(1) met fin à cette triste comparaison en supprimant le privilège des architectes ainsi que le privilège qui bénéficie au prêteur de deniers pour payer les ouvriers. La pratique notariale approuvera sans réserve la suppression de ces privilèges qu’elle n’avait jamais rencontrés autrement que sous la forme d’ectoplasmes hantant les origines de propriété trentenaires. Mais l’attention de la pratique sera immédiatement portée sur une autre mesure d’une importance considérable : l’ordonnance du 15 septembre 2021 supprime à compter du 1er janvier 2022 les privilèges immobiliers spéciaux et les remplace par des hypothèques légales spéciales dont la liste figure
désormais à l’article 2402 du Code civil(2).
La grande satisfaction que les notaires et les établissements financiers
retiraient de l’organisation actuelle des privilèges du vendeur, du prêteur de deniers ou du copartageant, à laquelle ils étaient rompus, les mènera, non sans inquiétude, à s’interroger sur les raisons qui ont pu conduire à cette métamorphose et sur les conséquences que celle-ci pourra entraîner.

1. Les raisons de la métamorphose
   3 – La transformation des privilèges en hypothèques légales est une idée qui a longuement mûri. Après avoir rappelé la genèse de la réforme, nous essaierons de porter une appréciation sur les raisons qui pouvaient conduire à une telle transformation.

A. – La genèse de la réforme
4 – On ne peut pas dire que la disparition des privilèges immobiliers spéciaux soit une surprise : cette idée avait été annoncée

LA SEMAINE JURIDIQUE – NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE

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