PARTIES À L’ACTE – IndivisairesI
A. – VENTE PAR LES INDIVISAIRES
1135 Principe – Le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition, autre que ceux de vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision (C. civ., art. 815, al. 3). Il en résulte que la vente d’un immeuble indivis requiert le consentement unanime de tous les indivisaires (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 07‑21.589 : JurisData n° 2009‑048644 : Bull. civ. III, n° 146) tout comme la signature d’une promesse de vente (Cass. 3e civ., 21 juin 1995, n° 93‑17.522 : JurisData n° 1995‑001694 : Bull. civ. III, n° 154)
1136 Exigences – Cette unanimité doit porter tant sur la chose vendue que sur le prix. À défaut, la promesse ou la vente ne peut se former (Cass. 3e civ., 20 févr. 1979, n° 77‑14.042 : JurisData n° 1979‑098039 : Bull. civ. III, n° 39).
1137 Mandat – Tous les indivisaires n’ont pas à être présents lors de la signature de la promesse ou de la vente. Il est, en effet, possible de recourir à un mandat qui doit alors être un mandat spécial de vendre.
1138 Agent immobilier – Le mandat donné à un agent immobilier doit donner lieu au consentement de tous les indivisaires dès lors que l’agent immobilier a le pouvoir de consentir à la vente, ce que le mandat doit expressément mentionner (D. n° 72‑678, 20 juill. 1972, art. 72. – V. n° 88). Dans le cas contraire, l’agent immobilier ne dispose que d’un mandat pour rechercher des acquéreurs ou des vendeurs et les publicités qu’il réalise ne peuvent être analysées comme des offres (Cass. 3e civ., 12 nov. 2015, n° 14‑16.625 : JurisData n° 2015‑025729 – Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n°12‑19.134 – Cass. 3e civ., 26 févr. 2013, n° 11‑18.552 : JurisData n° 2013‑003330 – Cass. 3e civ., 12 avr. 2012, n° 10‑28.637 : JurisData n° 2012‑007097 ; Bull. civ. III, n° 61 ; JCP N 2012, n° 43‑44, 1359, obs. C. Coulon).
Remarque Il semble alors admissible qu’un indivisaire puisse consentir seul un mandat de recherche. En une telle hypothèse, l’agent immobilier ne pourra prétendre à sa commission que s’il obtient le consentement de tous les indivisaires pour la conclusion de la promesse de vente ou de la vente (Cass. 3e civ., 11 oct. 2006, n° 05‑17.435).
B. – VENTE PAR UN OU CERTAINS INDIVISAIRES
1139 La vente de l’entier immeuble par un ou certains indivisaires n’est en principe pas possible. Toutefois, le législateur a prévu différentes possibilités pour que la vente d’un bien indivis puisse intervenir lorsqu’il n’est pas possible de recueillir l’accord de tous les indivisaires.
1° Promesse de vente sous réserve de l’obtention d’une autorisation
judiciaire
1140 Vente et condition suspensive – Il n’apparaît pas possible de conclure la vente de l’entier immeuble sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation judiciaire. En effet, la condition est une modalité d’une obligation. La condition doit pouvoir être supprimée sans que cela ne fasse obstacle à l’existence et à l’exécution du contrat. Il n’est donc pas envisageable de prévoir que le contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du consentement de l’une des parties ou d’une autorisation nécessaire à la validité de la vente. Par contre, il est possible de recourir à une promesse autonome de vente.
1141 Réserve et promesse autonome – Si la vente de l’entier immeuble ne peut être conclue sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation judiciaire, il apparaît, par contre, tout à fait envisageable de conclure une promesse autonome de vente sous réserve de l’obtention d’une autorisation judiciaire. Le bénéficiaire de la promesse est alors assuré que, soit il pourra devenir propriétaire de l’entier immeuble soit la vente n’aura pas lieu. En effet, ainsi que l’écrivent MM. Malaurie, Aynès et Stoffel-Munck, lorsqu’est en jeu une autorisation administrative, « bien que la pratique dise que le contrat est alors subordonné à une « condition », qui serait même parfois sous-entendue, il ne s’agit pas d’une véritable modalité mais plutôt d’une dissociation entre le caractère obligatoire du contrat et la plénitude de ses effets, ou, en d’autres termes, entre la promesse synallagmatique du contrat et le contrat proprement dit. Dès la conclusion du contrat prétendument « conditionnel » (en réalité une promesse synallagmatique), l’acte est obligatoire entre les parties, c’est-à-dire qu’aucune ne peut unilatéralement le révoquer. C’est l’autorisation qui lui fait produire ses autres effets, sans rétroactivité ; le refus d’autorisation le rend caduc » (Droit des obligations : LGDJ, 9e éd., 2017, n° 1308. – V. n° 323 et s.).
Vente d’immeuble 2019-2020
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