Extrait du Guide des baux commerciaux 2019/2020
Fiche 4 – Nécessité d’un contrat de bail commercial – Exclusion des contrats voisins
I Un contrat de bail commercial
A Un contrat de bail
45 Nécessité d’un contrat de bail. Le bail ou louage de choses (mobilières ou immobilières), au sens de l’article 1709 du Code civil, est « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». À l’évidence, l’absence de l’une ou l’autre de ces conditions implique une nature juridique autre que celle de bail (V. infra, nos 53 à 65).
46 Promesse de bail vaut bail. En droit, la promesse de vente vaut vente. Il en est de même pour la promesse de bail. Elle vaut bail dès lors que les éléments essentiels d’un bail sont présents : accord sur la chose et le prix, c’est-à-dire un loyer sérieux, un immeuble ou un local formant l’objet du contrat, une durée. La pratique en est fréquente lorsque l’immeuble est en cours de construction. C’est ce que l’on qualifie parfois de « bail en état futur ». La formule est éclairante, même si c’est l’immeuble au sein duquel se trouvent les locaux promis à bail qui est en état futur d’achèvement. Pareillement, dès lors qu’il est licite d’établir des obligations à propos d’une chose future, le bail commercial peut conférer la jouissance d’un immeuble ou d’un local à construire. Dans ce cas, le bail existe avant même qu’il soit possible d’en assurer la délivrance. Il faut alors prendre de grandes précautions pour que l’immeuble soit bien construit dans les délais prévus au contrat.
47 Loyer ou prix du bail et de la promesse de bail. À défaut de prix, la convention n’est pas un bail, mais un contrat à titre gratuit (CA Paris, 9 juin 2004 : AJDI 2004, p. 640). La convention qui porte sur un bien pourra être qualifiée de prêt à usage ou de commodat. De même, la simple mise à disposition d’un local ne suffit pas à conférer à la convention la nature d’un bail.
En revanche, la modicité du loyer est sans effet sur la qualification, spécialement lorsque d’autres obligations qui représentent un coût à la charge du locataire sont présentes au bail. Les juges du fond ont un pouvoir souverain d’appréciation pour constater que les parties ont, en raison de leurs liens d’affection, convenu d’un loyer minoré qui manifestait néanmoins leur intention de passer un bail (Cass. 3e civ., 27 juin 2006 : AJDI 2006, p. 733).
Lorsque cette minoration a lieu entre sociétés d’un même groupe, un risque fiscal de requalification en avantage anormal est possible.
Sommaire
I Un contrat de bail commercial. . . 27
A Un contrat de bail. . .27
B Un contrat de bail commercial. . .29
II Des contrats voisins exclus de la qualification de bail ou de bail commercial statutaire. . .29
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Guide des baux commerciaux 2019/2020
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AUTEUR(S) : Sous la direction de Joël Monéger