EXTRAIT DE LA REVUE La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 18, 1er Mai 2020, 1099

Les promesses d’après – De quelques idées de clauses pour les avant contrats signés pendant l’état d’urgence…

Étude et formules rédigées par Gwenaëlle Durand-Pasquier agrégée des universités, professeur à l’université de Rennes I et Olivier Herrnberger GMH, président du Congrès des notaires de France 2021

Promesse de vente

Accès au sommaire

Signer des avant-contrats dans la période d’état d’urgence impose d’intégrer certains risques dans le champ contractuel, tant en ce qui concerne la réalisation des conditions suspensives que l’exécution du contrat.

Il est bien entendu difficile d’organiser des clauses qui embrassent toutes les situations possibles. Nous proposons ici quelques pistes de réflexion, qui couvrent certains cas de figure mais ne peuvent prétendre à l’exhaustivité.

1. – L’heure est à présent aux promesses d’après, à savoir toutes celles conclues depuis le 12 mars 2020. Signer des avant-contrats dans la période d’état d’urgence impose d’intégrer certains risques dans le champ contractuel, tant en ce qui concerne la réalisation des conditions suspensives que l’exécution du contrat.Il est bien entendu difficile d’organiser des clauses qui embrassent toutes les situations possibles. Nous proposons ici quelques pistes de réflexion, qui couvrent certains cas de figure mais ne peuvent prétendre à l’exhaustivité.Les clauses proposées ne constituent qu’une base pour que chaque rédacteur exerce pleinement son art en tenant compte des circonstances précises de l’opération dont il a la charge.Au préalable, l’attention des praticiens doit être attirée sur plusieurs points.
2. Intégration des délais de réalisation et mécanismes de reports . – En premier lieu, les délais de réalisation de chaque condition suspensive puis de signature de la vente (levée d’option pour une promesse unilatérale ou exécution de la vente, pour une promesse synallagmatique) doivent tous désormais être calculés en intégrant les mécanismes de report prévus par les articles 2, 4, 7, 12 bis, 12 ter et 12 quater des ordonnances n° 2020-306 du 25 mars 2020, n° 2020-427 du 15 avril 2020 Note 2 et n° 2020-460 du 22 avril 2020 Note 3.Ces textes n’emportent pas d’effets directs sur les délais contractuels des conditions suspensives, de levée d’option ou de dates de signature d’une vente. Mais précisément, il serait sans issue d’arrêter des délais contractuels qui ne tiendraient pas compte des mécanismes prévus par ces textes, lesquels concernent de nombreux actes dont dépendent en réalité les délais que l’on prévoit contractuellement (préemption d’un tiers, délais d’obtention d’une autorisation, d’un agrément etc. et même, clauses résolutoires ou clauses pénales). Les clauses proposées sont ainsi établies en présupposant que le rédacteur a fixé des délais de réalisation de chaque condition suspensive, puis de signature de la vente, en fonction des reports organisés par les ordonnances n° 2020-306 du 25 mars 2020 et n° 2020-427 du 15 avril 2020.

La Semaine Juridique Notariale et Immobilière

La revue de référence du notariat

Votre revue sur tablette et smartphone inclus dans votre abonnement.

AUTEUR(S) : Conseil scientifique : Ch. Blanchard, H. Bosse-Platière, C. Brenner, G. Durand-Pasquier, M. Julienne, L. Leveneur, M. Mekki, P. Murat, S. Piedelièvre, Ph. Pierre, F. Terré. Comité d’experts : D. Boulanger, M.-F. Zampiero Bouquemont, E. Clerget, F. Collard