Le refinancement immobilier : une solution pour transmettre l’immobilier de rapport et diversifier son patrimoine

Extrait de la revue D.O Actualité

Le refinancement immobilier : une solution pour transmettre l’immobilier de rapport et diversifier son patrimoine

Stéphane Jacquin associé-gérant, responsable de l’ingénierie patrimoniale de Lazard Frères Gestion

Intérêts du refinancement immobilier

1. La détention d’un patrimoine immobilier de rapport présente de nombreux inconvénients, en particulier fiscaux, par rapport à la détention d’actifs financiers.
En effet, à la différence des revenus financiers – qui peuvent ne pas être taxés à l’impôt sur le revenu s’ils sont capitalisés dans des enveloppes telles que l’assurance vie, le contrat de capitalisation ou le PEA – les revenus fonciers sont lourdement taxés.
Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu – dont la tranche marginale est de 45 % – et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) qui s’élèvent globalement à 15.5 %.
Au total, compte tenu des 5.1 points de CSG déductibles, les revenus fonciers sont, lorsque le contribuable est imposé dans la tranche marginale de l’IR, imposés à 58.2 % compte non tenu de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Revenu foncier imposable = 100 ; Impôt sur le revenu en tranche marginale = (100-5,1) * 45 % = 42,7 ; prélèvements sociaux = 100*15,5 % = 15,5.
Imposition totale = 42,7+15,5 = 58,2.
La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus est applicable aux personnes seules disposant d’un revenu supérieur à 250 000 € et aux couples disposant d’un revenu supérieur à 500 000 €. Son taux est de 3 % pour la fraction de revenu comprise entre 250 000 € et 500 000 € pour une personne seule et est porté à 4 % au-delà de ce montant. Pour un couple soumis à imposition commune, la contribution exceptionnelle est calculée au taux de 3 % sur la fraction du revenu comprise entre 500 000 € et 1 000 000 € et au taux de 4 % au-delà de ce montant.
2. À l’inverse, les revenus capitalisés dans un contrat d’assurance-vie ou dans un contrat de capitalisation ne sont pas taxés à l’impôt sur le revenu. Seuls les retraits sont imposables, avec la possibilité de bénéficier, sur les intérêts extériorisés, d’un prélèvement libératoire forfaitaire dont le taux dépend du délai écoulé depuis la souscription du contrat. Pendant les 4 premières années, le taux du prélèvement libératoire est de 35 %, il est de 15 % entre la 4e et la 8e année et il est de 7,5 %au-delà de 8 ans (après application d’un abattement sur l’assiette du prélèvement de 7,5 % de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple). À ces taux s’ajoutent les prélèvements sociaux, au taux global de 15,5 %, pour la part des intérêts qui n’y a pas déjà été soumise au fil de l’eau.