Extrait de la Revue : La Semaine Juridique – Notariale et Immobilière n°26
ÉTUDE IMMOBILIER
COPROPRIÉTÉ
Étude rédigée par Hugues Périnet-Marquet, professeur à l’université Panthéon-Assas
Les meublés de tourisme sont à la mode. Les locations de très courtes durées se multiplient, ce qui entraîne leur règlementation de plus en plus étroite au travers des dispositions du Code de tourisme ou de celles du Code de la construction. En revanche, la loi de 1965 sur la copropriété les ignore. Cela ne signifie pas, pour autant, que les lots de copropriété puissent être librement utilisés à cette fin. La jurisprudence se montre, en effet plus stricte aujourd’hui que par le passé pour vérifier, en matière de copropriété, le respect du règlement, celui de la règlementation des changements d’usage ou pour sanctionner les troubles anormaux de voisinage.
Les meublés touristiques dans les immeubles en copropriété
Évolutions jurisprudentielles récentes
1 – Les meublés de tourisme ont, grâce aux plateformes électroniques de réservation, connu une formidable expansion. Airbnb pour ne citer que la plus célèbre application a transformé le quotidien de bien des voyageurs. Au grand dam des hôteliers, la location d’un appartement supplante désormais, pour beaucoup, celle d’une chambre d’hôtel. Le moindre coût et souvent la plus grande liberté font la différence. Mais ce développement n’a pas que des effets économiques. Le meublé de tourisme est aussi un mode nouveau, au moins par sa fréquence, d’occupation de l’immeuble. Ceux qui le proposent sont d’ailleurs autant des propriétaires que des locataires. Les uns et les autres en tirent un supplément de revenu souvent bien apprécié. Certains acquéreurs font, d’ailleurs, de ce mode de location un élément essentiel de leur plan de financement et nombre d’appartements deviennent alors, à titre principal, des meublés de tourisme. 2 – Cet engouement et cet effet pervers expliquent que les pouvoirs publics ne soient pas restés inactifs. Un tel mode d’occupation du bien est, en effet, soumis désormais aux dispositions particulières au changement d’usage puisque dans la plupart des cas, il est situé dans une commune où s’applique l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Il ne peut, de plus, échapper à l’enregistrement en mairie de son activité selon les nouvelles dispositions du Code de tourisme. Au-delà d’un certain chiffre de revenus, tous ceux qui proposent des meublés de tourisme sont, de surcroît, soumis au régime social des travailleurs indépendants. 3 – Mais le développement des meublés de tourisme crée également de nouvelles contraintes indépendantes de la réglementation vue plus haut. Il en va ainsi lorsque l’immeuble est en copropriété puisque le ou les copropriétaires qui transforment leur appartement en meublé de tourisme conduisent à ce que l’immeuble fasse l’objet de va-et-vient beaucoup plus fréquents, qu’il abrite des habitants temporaires qui ne se sentiront pas liés par le règlement de copropriété, et dont le calme, la tranquillité et le respect de l’immeuble ne seront pas nécessairement les premières préoccupations. Dans un certain nombre de copropriétés, la multiplication des meublés de tourisme modifie donc le mode de vie dans l’immeuble au grand désespoir, parfois, de ceux qui continuent à y habiter à titre principal et qui voudraient bien retrouver le calme d’autrefois. La question se pose donc de savoir ce que peuvent faire les copropriétaires confrontés à la présence de meublés de tourisme dans leur immeuble alors que
l’un des principes fondamentaux de la loi de 1965 est la libre jouissance de son lot par chaque copropriétaire. Le droit doit arbitrer ici, comme à son habitude, entre des intérêts contraires dont aucun ne peut a priori être considéré comme illégitime. Or, en la matière, le curseur se déplace. La jurisprudence récente évolue en ce qui concerne tant le respect du règlement de copropriété, la procédure de sanction du changement d’usage que l’application de la théorie des inconvénients anormaux de voisinage.
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LA SEMAINE JURIDIQUE – NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE – N°26 – 30 JUIN 2017
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